Armerad betong i fasader och garage – en viktig fråga för en brf

Renovering av betongfasader, balkonger, gårdsbjälklag och garage är en kostsam och jobbig process för de flesta bostadsrättsföreningar. Bäst är förstås att underhålla betongen och inte behöva göra en omfattande reparation alls, men så ser inte verkligheten ut alla gånger. Joakim Sahlsten, arbetschef på Storstadens Entreprenad AB, berättar mer om betong och ger några råd på vägen.

– Armerad betong har ett naturligt åldrande och därmed en begränsad livslängd. Det vi talar om här, är armerad betong som utsätts för väder och vind. Det är egentligen inte betongen i sig, utan armeringen det handlar om. Ny betong skyddar armeringen från rost, men med tiden avtar betongens förmåga att skydda armeringen.  När vatten och syre tränger in till armeringen, startar en korrosionsprocess, rost. Vid rostangrepp på armeringsstålet, ökar volymen på armeringen och betongen får spjälkning/sprickbildning. Processen kan sedan förvärras vid frysning och upptining. Utsätts betongen samtidigt för klorider (t.ex. vägsalt), har vi den värsta tänkbara situationen för betongen.

Stor ekonomisk risk med eftersatt underhåll
– När jag träffar bostadsrättsföreningar händer det att styrelsen inte riktigt har klart för sig konsekvenserna av så kallad karbonatisering av betong, vilket är när betongen drar till sig koldioxid. Processen i sig är inget problem, men det är också det som gör att skyddet för armeringen försvinner. Det är en viktig fråga eftersom det påverkar bärförmågan. Det syns dessutom inte alltid utanpå. Ett råd jag alltid ger en styrelse är att ta hjälp med förebyggande underhållsarbete, speciellt när det kommer till betong. Det kan bli en dyr och riskfylld affär att inte ta tag i den frågan i tid. Underhåll är förstås viktigt även när det gäller annat, som trä i portar och fönster, vilka kan hålla i en evighet om man underhåller materialet rätt. Vi har hjälpt många föreningar  med renovering av betong, men också tagit fram underhållsplaner och dess förebyggande åtgärder.

Underhåll är bra för både ekonomi och miljö
– Att först och främst underhålla, och sedan om det behövs – renovera i tid, är alltid bästa lösningen för både miljön och föreningens ekonomi. Exempel på underhåll kan vara att se till att det är tätt mellan fogar, rännor och stuprör och att brunnar har full funktion. Men också att byta tätskikt på gårdsbjälklag, garage och tak i rätt tid. Exempel på betongunderhåll, kan vara att impregnera och genom det motverka att fukt tränger in till armeringen. Finns inte fukt och syre, då kan armeringen inte rosta. Torra fasadelement ger dessutom en mer energisnål drift av huset eftersom husets värme inte går åt till att torka ut fukt i fasadbetongen.

Renovering av betongfasader och balkonger är en dyr och jobbig affär
– Om en bostadsrättsförening ändå behöver göra en omfattande renovering av sitt garage eller sina balkonger, sin loftgång eller vad det kan vara, är det klokt att ta in rätt kompetens. Det är många saker som behöver beaktas i ett sådant projekt, inte minst att vi har med människor och deras boendemiljö och ekonomi att göra. Vi åker ofta ut och träffar medlemmarna ihop med styrelsen och går igenom tidplanen och processen, svarar på frågor osv. Vi finns där även om det uppstår problem på vägen. Vi är en trygg och pålitlig partner hela vägen fram till att det är klart. Välkommen att höra av dig!

Tuff men lyckad garagerenovering i Brf Naturvetaren
Brf Naturvetaren i Stockholm, byggd 1968, stod inför behovet att reparera golvet i föreningens treplansgarage under bostäderna. Vid kontroll av golvet upptäcktes även att de flesta av de 177 bärande pelare hade åldersskador. En lång process startade med besiktningar, förstudier, projektering och upphandling. Därefter följde en omfattande rivning och renovering av bjälklag och pelare. Garaget fick också ny belysning, ett stort antal elbilsladdare, nytt tätskikt och skydd av befintligt tätskikt samt nya portar. Entreprenaden slutade på ca 60 miljoner och tog ett och ett halvt år.

Mikael von Schedvin sitter i styrelsen för Brf Naturvetaren och berättar att resan var tuff men att allt gick bra.
‍
– I vårt fall kom vi i styrelsen att jobba tätt med Storstadens Entreprenad och vi var kanske mer involverade löpande än vad vi hade räknat med från början. Skälet till det var att vi efterhand kände att vi behövde ha en nära dialog med entreprenören parallellt med den konsult som vi anlitat som vår projektledare. Vi har teknisk kunskap och både juridisk och ekonomisk kompetens i styrelsen, så vi tog själva aktiv del i projektledningen tillsammans med vår konsult. Självklart ska man ha en bra konsult som tillvaratar styrelsens intresse vid en sådan stor entreprenad, men i vårt fall fungerade det bra att även vi i styrelsen var aktivt involverade. Samarbetet med Storstadens Entreprenad gick över förväntan och deras upplägg och planering av entreprenaden var utmärkt. Resultatet blev bra och alla var väldigt lättade efter den väldigt påfrestande tiden med bland annat bilning av den gamla betongen. Mitt råd till andra föreningar är att se till helheten, speciellt i en så här stor och komplicerad entreprenad med stor påverkan för alla medlemmar. Genomförandet behöver fungera bra i alla led och över tid, och det handlar även om löpande kommunikation med medlemmarna, personligt bemötande och koll på siffrorna. Ordning och reda helt enkelt. En styrelse är ganska utsatt och kan mötas av medlemmar som ifrågasätter och kritiserar. Det är en del av styrelsearbetet, men då är det extra viktigt att ha stöd av en duktig projektledare. Storstadens höll både tid och kostnader samt var alltid snabba i återkoppling och kommunikation. Vi är nöjda.